“当地价占项目销售 70%-80% ，有点像伦敦，开发商都在给金融机构打工”

采写 / 摄影 南都记着 林广

（阳光 100 置业集团董事长易小迪）

相较于冯仑、潘石屹等人，同为“万通六君子”之一的易小迪也许让人觉得有些陌生，特别是广东市场，这是易小迪此前未曾涉及过的领地。

专访当天正好是六一儿童节，对于南都记者抛给他“最能保持童心开发商”的称号，易小迪笑得就像个孩子。“有颗童心太重要了，人长大之后容易受到外界的干扰，不是根据自己内心去做，而是看竞争对手做什么，或者被自己贪婪的欲望左右。”

确实，在物欲横流的房地产行业，什么赚钱做什么是共识，多年来坚持只做刚需盘的易小迪只能是一个“少数派”。“很多开发商是吃肉的老虎，我就是一只吃草的羊，我吃草也要长身体，吃草也要跑得快。”

“我的能力只足以支持我做好这一件事”

见过几次易小迪，留下最深的印象就是各种笑，不分时间、不分场合的笑，笑容中还会露出小虎牙，带着一丝腼腆。也许这与他作为一名虔诚的佛教徒的身份是相一致的。

有地产思想家之称冯仑说易小迪是“智者”。王功权则这样评价：“假如某天大家都失败了，易小迪的心理抗挫伤能力会最强，会比别人更早站起来”。潘石屹更多次表示：”想起来，在我困难的时候，我最先想到的总是易小迪，他不一定会给我多少物质上的帮助，但他的话会给我战胜困难的力量。”

显然，在万通六君子这帮中国合伙人“江湖方式进入，商人方式退出”后，易小迪不算是当中出名的一个。对此，他非常谦虚，“人要有自知之明，我的能力只足以支持我做好这一件事情，做好这一件产品。”

多年来，不少房企都是刚需、豪宅、旅游一起做，也赚了不少钱，这也让刚需一条道走到底的易小迪显得有些异类。

“对于房企来说，规模对我们既有诱惑又有压力。企业没有一定的规模，品牌美誉度，知名度都会有压力。但是把规模做大了，超出了你的控制范围之内，知名度是上去了，但是客户满意度就下来了。”易小迪说，做大的诱惑是什么？是战胜对手；而做精做强，就是战胜自己。

“老子有句话，胜人者有力，自胜者强，战胜自己才是强大的。专一是很大的强项，专一首先要战胜自己的欲望。”

不能把赚钱看做自己成功的标志

易小迪说，他认为核心是不能把赚钱看做自己成功的标志，而是希望更多做自己喜欢的事情。他和阳光100走到今天，一直坚持的就是比别人更勤奋，更诚实、更专注。同时也希望把项目做得更纯粹一些，把公司也做得更纯粹一些。

“不过这种性格也确实让我们失去了一些机会，或者说我们不能够从很多地方政府获得一些优惠政策，我们更多的要从市场中去吸取营养，找到自己的机会。”易小迪笑言：打个比方说，很多发展商是老虎，老虎是吃肉的；而我就是一只羊，我就吃草。我吃草也要长身体，吃草也要跑得快，因为怕老虎咬了我，我就要做一只勤奋的羊。

但是哪一天如果反转了，他就会输。也不是没有这样的例子，历史上有些拿了地王的，到金融危机的时候他就输了，要把地便宜卖出去。

“房地产暴涨的时代已经过去了”

南都：其实这么久以来国家对房地产的宏观调控没有停止过，前两个月又出台了“国五条”，但是最近房价依然止不住往上涨，是否意味调控变空调了？

易小迪：领导肯定不会这样认为。十年的宏观调控，最大的问题是把发展商变成了投资商，他没有心思去做产品。比如买了一块地，最关键的是将来能够升值，或者在调控的时候能否借到钱，避开经济风险，而不是去想如何去把产品做得更好，我想这是调控带来的负面影响。

房地产而言，像限制贷款、限制购房这种行政因素应该越来越少，市场的因素应该越来越多，这对于市场的公平发育是很有好处的。

南都：现在房价这种涨势还会涨到什么时候？

易小迪：我觉得百分之七八十的程度上，暴涨的时代已经过去了。接下来土地和房价可能局部区域还会暴涨，但整体不会出现过度的暴涨。严格来说最近这几年房价的涨幅是不大的，近一年涨幅稍大，是前两年行政调控的原因，是一种报复性的反弹。

而且现在也开始出现有人欢喜有人忧了，比如温州、贵阳都出现了房价下跌了，还有我们有项目在的无锡，房价好几年没涨了。

南都：那您觉得还是会慢慢涨？

易小迪：会有波动，有涨有跌，涨也正常，跌也正常。如果一个东西永远只涨不跌，打死老百姓也不会相信的，大趋势我认为是波动中上升。

南都：那对老百姓而言，现在是买房的时机吗？

易小迪：经过那么多年调控之后，现在很多城市还是一个比较理想的买房时机。

“新型城镇化还可走20年，热点在二三线城市”

南都：在此轮调控中，不少开发商从二三线城市重回一线城市，你觉得未来的热点在哪里？

易小迪：我的看法正好是相反的，我觉得一线城市现在是夕阳西下的。因为当楼面价占到项目销售的70%-80%的时候，就有点像伦敦、纽约，唱主角的已经不是开发商，而是金融机构。这种城市市中心的楼，都是银行、保险公司买的，开发商没有太大的空间了，只是给他们打工，都在拼资本的利息。国内像北京和上海也是这样了。

下一步的热点应该在二三线城市，也可能在中心城市的旁边的三线城市。

南都：你如何看新型城镇化对房地产的影响？

易小迪：中国的房地产未来还有很大的机遇，就是城市化的道路在发生变化。我一直认为新的城镇化至少还得走20年，才能完成人口的空间转移，和产业的空间转移。所以未来的空间还是非常大的。但是基本不可能还是在大城市中心，不可能还是在高地价地段。

“芒果T O WN是我们做过的离城区最远的大盘”

南都：作为一个北派的开发商，来了几次广州，觉得和南派开发商最大的差别是什么？

易小迪：南方开发商更注重生活细节的品位，北派开发商更注重宏观的布局，文化内涵的创新。可能有一些差别，但核心问题还是从满足客户需求来做的。现在的品牌内涵越来越是生活方式的内涵，文化的内涵。

南都：阳光100在广东第一个项目，选择在清远银盏这个距离广州市中心50公里的地方，不少人认为你是在赌博。当初决定做这个项目时，你自己有没有忐忑过？

易小迪：有忐忑过，担心广东人会不会接受阳光100品牌。广州是房地产发展最早的区域，广州人对房产还是很挑剔的。我怀疑的是我们阳光100的文化，如何让广州的老百姓接受，现在有个良好的开头，但也仅仅是一个良好的开头。芒果T O W N是我们做过距离城区最远的，也是最大的项目。

南都：那阳光100有没有想过上市呢？

易小迪：想上市啊，正在找合适的时机，但现在还要保密。

南都：现在国内IPO还没有重启哦。

易小迪：我们上市会选在香港，现在正做准备。

【对话】

“拿地王的人可能继续赚到钱，但我不羡慕他们”

南都：你多年来都有一个坚持，地价占销售额的比重控制在20%-40%以内，但是广州最近一个月出了3个地王，全国各地也出了不少地王，你怎么看这种情况？

易小迪：我觉得现在房地产有点疯狂，我都看不懂了，好像凡是拿地王的人都没吃亏。但是我自己从来没有拿过地王，比如阳光100芒果T O W N，我可以明确说，楼面地价就占销售额10%。

我认为楼面地价占的比例越大，开发商在产品上用心的时间就越少，因为那里占的价值空间太少了；楼面地价占的比例越少，发展商才越有心在产品上下功夫，因为所有的价值都要体现在房子上，体现在社区上。

南都：但是在大多数开发商眼中，房地产的黄金法则就是“地段、地段和地段”，你有没有想去去市中心，去高地价的地方拿地？

易小迪：我想过去市中心拿地，不过我是去小城市，去二三线城市，大城市我现在还想不好。

要是房地产继续疯狂下去的话，拿地王的人估计还能继续赚到钱，但是我不羡慕他们，因为这是他冒险得来的。他要花50亿、100亿去买一块地，他赢了，我也不羡慕他。

【精彩语录】

别的开发商是吃肉的老虎，我是吃草的羊。

年轻时在海南的历练后，才知道做企业长远利益比较重要一些。就像老兵打仗，好像是谨慎，其实不是，是老兵更懂得打仗的意义是什么。

经过多年调控，现在很多城市还是一个比较理想的买房时机。

【人物档案】

易小迪，19 9 1年参与创建万通企业集团，任常务董事，集团常务副总裁，成为“万通六君子”之一。19 9 9年，出任北京银信光华房地产开发有限公司总经理，首创阳光10 0品牌。2001年起任北京阳光100置业集团董事长、总经理。2003年，创建阳光10 0置业集团有限公司，任董事长。