王  宇

三磊美国总裁 • 设计总监• 美国华盛顿州注册建筑师 • 美国建筑师协会会员

王宇先生的设计作品从美国境内延伸至全球各地。他对各种不同类型的项目都有深度研究，能够把握不同的市场走势及商业操作，并形成自己一套完整独特的设计手法 。基于他丰富的经验，他能够针对不同项目解析症结，应用最有效的设计手法以确保最佳效果。他的作品以城市综合体为主，包括酒店／度假酒店，办公，住宅，商业，产业园和教育类项目等。主持完成的知名作品包括：The Bravern 综合体、正弘蓝宝湾综合体、重庆长嘉汇综合体、西安湖城大境商业项目、华润余姚五彩城；加拿大温尼伯省Radisson酒店，温尼伯、新加坡Raffles酒店、香港置地重庆照母山北郡商业综合体以及美国Mammoth Lakes度假村。

强化房市调控力度，提高城镇化进程，炒火了商业地产。城市综合体成了近几年的热门话题。城市综合体到底综合什么，答案很简单--资源。城市综合体本身已不是新鲜事，之所以在中国发展如此迅速、波及范围广泛原因很简单，我们正面临资源短缺加之资源浪费的双重挑战。

在过去的30年中国以平均每年1%的速度迈向城镇化，目前城镇化率已达到50%。按同样速度，还需20年才能完成城镇化进程。农村人口流向城市，城镇人口生活品质升级，为已面临土地资源短缺的房地产市场带来了巨大压力。几十年来按传统功能分区方式进行建设又形成了生活与生产分离、生活与消费分离的被动城市格局。早晚之间，周日与周末之间人们四处奔波。隐藏在交通堵塞，空气质量下降背后的是各种资源浪费。

上世纪初，纽约的洛克菲勒中心开启了城市综合体的篇章，上世纪下半叶欧洲为其发扬光大，今天城市综合体又在中国如此喧嚣，原因是我们正面临抉择，我们更珍惜资源，我们更注重环境。城市综合体对资源的综合可分以下几个方面。

综合土地资源

不同功能设施对土地有不同的需求。为方便顾客体验，商业需要很多地表资源。办公和酒店除满足进出所需地表资源外，更多需要的是空间资源。同样道理，居住设施也是需要更多空间资源，所不同的是住宅需要户外活动空间以增加其品质，但可设在其它功能的屋顶上。对于公共交通设施来说，地下空间又是最方便和最理想的选择。借助于用地性质复合化和增加开发容积率等土地政策，城市综合体的开发使一地多用、分层叠加变成现实。土地资源的综合利用可使需要水平发展的设施与适合垂直发展功能相互结合达成互补。土地资源使用效率提升使更多的城市空间得以保留并回馈社会。

综合功能资源

不同的功能设施有其特有的高峰使用时段，办公功能在白天与夜晚、周日与周末有明显差别。居住功能虽有相反的时段差别，但拥有全时段的生机。零售、餐饮和娱乐则在傍晚和周末出现使用高峰。城市综合体通过对功能资源有机综合，充分利用各功能部分不同的高峰时段，均衡整体使用节奏，使其成为7/24生机永存的活力社区。更重要的是综合功能资源还为社区内外的用户提供完善的一站式服务需求，增加单次出行效益，减少出行次数，缓解城市交通压力。综合功能资源还加强了各功能间的互动效益，办公因有住宅和商业支撑而提升租金，住宅因附有办公和商业而提高单方售价，商业因有办公和居住消费资源而更具吸引力。相互作用达到价值共升。

综合消费资源

所有功能设施的终端用户及其服务对象是城市综合体的利润来源。根据市场需求，合理设置办公、居住和酒店等主力功能设施以充分占拥最理想消费资源。合理配设超市、餐饮、娱乐、健身和儿童早教等日常所需的配套服务可充分拉动零售类随机消费的巨大潜能。城市综合体以其自身的独特优势提供完善的功能组成，便捷的交通动线和舒适的空间环境来满足人性化消费习惯，使社区内外用户的消费资源得以自留并充分利用。

综合体系资源

建筑体系作为城市综合体的硬件组成部分是保证这架复合功能机器正常运转的关键。功能高度集约化为共享设施体系创造巨大潜在空间。各功能组成可通过适当管理手段共用停车库及其附属进出口。功能之间不同使用高峰时段的互补还极大提高了停车使用效率。大量建筑配套体系如锅炉房、冷冻机房、冷却塔、变配电机房、各类水箱等也因功能集约而在不同程度上得到综合共享同时衍生出可再生能源回收利用的潜在效益。合理设置货场可充分综合城市综合体的物流体系使其达到最优效益。公共垂直交通体系和后勤服务垂直交通体系通过科学的规划和设计可在不同程度上得以分享。

综合管理资源

作为操作软件，运营管理是城市综合体成功的幕后精髓。高度集约促使原为分散的管理团队充分集中合并，避免不必要的叠加，高度提升运营效益。复合功能的运营管理体系可在不同功能组合范围内充分调节相互间的利益关系，统筹整体效益，极大限度地减少功能间的负面影响，积极加强互动效益，使智能化管理达到峰巅。

城市综合体在中国还处在萌发演变阶段，相信在不远的将来我们会看到正是因为高度的集约，城市综合体更具适应能力，调节能力和转变能力。